Kalibrasyon Nedir?
Piyasa kalibrasyonu, bir mülkün ilan fiyatını aynı sokak veya mahalledeki gerçek işlem ve ilan verileriyle karşılaştırarak "bu fiyat mantıklı mı?" sorusuna yanıt verir. Emlak ilan sitelerindeki fiyatlar değil, gerçek piyasa koşulları esas alınır.
Sokak Bazlı Fiyat Bandı
Her sokak için hesaplanan ortalama m² fiyatı ve standart sapma, o sokaktaki "normal" fiyat aralığını ortaya koyar. Bir ilan bu bandın üzerindeyse aşırı fiyatlı, altındaysa fırsat olabilir.
Fiyat Sapması
Bir ilanın sokak ortalamasından yüzde kaç saptığını gösteren metriktir. %+15 ve üzeri sapma ilanın aşırı fiyatlı olduğuna, %-10 ve altı ise piyasa altında fiyatlandığına işaret edebilir.
Müzakerede Veri Gücü
Emlak alım-satım sürecinde fiyat müzakeresi sezgiye değil veriye dayandığında sonuç değişir. "Bu sokakta m² ortalaması şu, sizin fiyatınız %12 üzerinde" demek, karşı tarafı ikna eden güçlü bir argümandır.
Piyasa Kalibrasyonu Nasıl Çalışır?
İzmirYatırım'ın kalibrasyon süreci 4 adımda gerçekleşir.
Gerçek İlan Verisi Toplanır
Aynı sokak ve mahalledeki aktif satılık ilanlarından m² fiyatları derlenir. Aykırı değerler ve tutarsız ilanlar filtrelenerek temiz bir veri seti oluşturulur.
Sokak Bazlı Ortalama Hesaplanır
Toplanan verilerden o sokağa özgü ortalama m² fiyatı ve fiyat bandı (alt-üst aralık) hesaplanır. Bu band, "bu sokakta normal fiyat nedir?" sorusunu yanıtlar.
Zemin ve İmar Faktörleri Eklenir
Zemin sınıfı, bina yaşı ve imar durumu gibi faktörler fiyat üzerindeki etkisiyle modele dahil edilir. ZD zemin üzerindeki bir bina ile ZB zemin üzerindeki bina aynı fiyatla değerlendirilemez.
Fiyat Sapması Raporlanır
Hedef ilanın fiyatı, hesaplanan sokak bandıyla karşılaştırılır ve yüzde sapma değeri üretilir. SokakAI bu analizi doğal dilde yorumlayarak kullanıcıya sunar.
Örnek Kalibrasyon Çıktısı
Gerçek bir sokak analizine dayanan örnek çıktı. Adres ve rakamlar temsilidir.
Veri Kaynakları
Kalibrasyon analizinde kullanılan veri kaynakları.
Baktığınız ilanın gerçek piyasa değerini öğrenin
SokakAI ile sokak adı girin, fiyat bandını ve piyasa sapmasını anında görün.
SokakAI'de Analiz Başlat →